RRSP和TFSA都是加拿大独有的在国税局（CRA）注册的账户类型，并且分别有各自的投资规则和使用方式。 大多数加拿大人都知道这两种账户存在，但很多人不知道如何正确利用它们积累财富。

由于RRSP和TFSA都有税务上的优惠政策，它们都适用于绝大多数家庭和个人，并且应该成为他们存钱和理财的优先选项，不管存钱的目的是为退休准备、为孩子准备、为进行大件购买，还是建立一个应急基金。 多数人在想起来要把存入这两种注册账户的钱拿来理财以达到增值的时候，通常会选择最简单省事的做法：就在开户银行听从客户经理的提议选择购买互惠基金或是股票。 这些标准化的投资组合对于初期的投资者是个不错的起点，但它们的问题是太笼统了——也即是没有针对每个家庭或个人进行针对化的优化——并且可能也不能提供最大化投资者收益的最优解。

我们大多数人都喜欢投资房地产，那么为什么不在RRSP和TFSA这两个有税务优惠的账户里面放入能提供更加稳定并且回报更好的房地产投资呢？

限制与机遇并存

刚开始考虑投资房地产的时候，投资者可能会设想直接使用RRSP或TFSA里的储蓄来为一处出租屋投资抵押按揭。 但是，以下几个因素会让这种设想不但不被专业人士建议，甚至还可以说是无法实行的：

  1. 1. 除了利用Home Buyers Plan这种为初次买房者（必须是自住房）设计的政策个别特例，RRSP（或任何其他注册账户）是不可以被用来直接购买房产的。
  2. 2. 如果你购买房产的主要目的是让资本长期增值（而不是自己自住），那么把所有积蓄都投入首付款再申请个按揭贷款可能不是最好的选择。比这个方案优越的多的策略有很多。注意，我们是在讨论通过投资房让资本增长，而不考虑自住。
  3. 3. 间接投资房地产市场比起自己做房东要远为轻松、简单和可控。

由于通常情况下，已经存入RRSP和TFSA账户的资金只要还待在里面是不用交税的，因此这些资金（从政府收税的角度）不可以想做什么就做什么。 像第二套出租房就被视为禁止在这些账户操作的投资，所以如果是想投资第二套投资房用注册账户来省税就行不通了。

但这不代表您就无法投资房地产了。事实上，从操作的简易程度和效果两方面来看，间接的投资都是房地产投资最好的选择。

间接投资

间接投资房地产也有几种不同的型式，每个投资者考虑哪种是为自己量身定做的也非常重要。

  • • 房产按揭投资公司（Mortgage Investment Corporations，简称MICs）：比较有趣的小知识是，MICs这样独特的资金池事实上是加拿大绝大多数私人房产按揭的来源。 这种投资在近年来愈发受欢迎，就是因为它们的预期回报可以相当丰厚，当然高风险伴随高回报的定理在这里同样适用。
  • • 公开市场房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）：这种投资和我们比较熟知的互惠/共管基金（Mutual Funds）基本一样，只不过投资标的换成了房地产资产，而且通常是不同类型的房地产。 许多REITs都在证券交易所上市，像多伦多交易所（TSX）上就有大约35支各式的REITs；美国的交易所加上世界其他地区的则拥有数百支不同的REITs。 可以直接在股票账户里购买的便利性让这些公开发售的REITs成为了大多数房地产投资者的选择，但这么做的风险来自于这些REITs的价格会受到股市整体波动的影响。
  • • 私募市场房地产投资信托（同样是REITs）：私募的REITs像它们的公开市场REITs表兄弟们一样，越来越受房地产投资者的青睐。 既投资于房地产市场，又不需要承担直接拥有房产的那些风险是不管公募还是私募REITs最大的优势。 与公募REITs不同的是，私募的REITs通过有限合伙人和共管基金信托的方式让每个投资人可以直接进行投资。

私募REITs相对于公募最大的优势在于，不在交易所上市就不用让单位价格（股价）承受股市整体带来的负面影响。 这样一来，股市价格波动里面占相当比例的系统性和投资人情绪性的波动就可以被排除在外了。这样一来，股市价格波动里面占相当比例的系统性和投资人情绪性的波动就可以被排除在外了。

公募 vs 私募

像上文提到的一样，一种相当受欢迎的投资标的就是公募REITs。 公募REITs从内在价值上来讲绝对是不错的选择，但因为它们在证券交易所上市，有时受外在环境影响而产生价值（REITs持有的房地产物业的估值）和价格（当天股价）产生（巨大）背离的情况在所难免。 例如：2008年金融风暴时，加拿大的公募REITs整体下跌幅度甚至超过加拿大股市。 这并非完全因为这些公募REITs持有的物业都出现了巨大贬值；相反，这种价格上的下跌主要来自于股市中投资者恐慌情绪的蔓延。

基于此，多数公募基金也不能为投资者提供不动产投资所“应该”提供的投资组合多元化和风险分散的保护。 如果选择利用公募REITs对房地产进行投资，应当仔细选择出一个受时间验证过的让您能安心持有的标的。 如果流通性不是投资者考虑投资时的一项顾虑，那么私募REITs可能是最好的选择，因为它们能提供更加稳定的长期增值。通常情况下，私募REITs不需要承担在证券交易所挂牌所需要缴纳的开销，并且会提供更高的分红率。RRSP或TFSA中的私募REITs通常会以共管基金信托或是有限合伙人的形式出现，并让符合条件的投资者通过发行备忘录（Offering Memorandum）购买。 在选择私募REITs投资时，一定要做足功课，把发行备忘录读透，选出一支具备信息透明、具有诚信和切实长期增长策略的标的来。

基于REITs独特的缴税方式，在一个注册账户（RRSP、TFSA，甚至是RESP）下持有一支私募REITs是非常好的投资选择：投资组合得到真正多元化、风险分散的同时可以获得长期增值，还不用头疼复杂的税务问题。

储蓄免税增值

选择什么标的投资当然是您自己说了算，但如果您在寻找的是一支可以提供稳定值得信赖 长期的、省税的、可以最大程度抵抗市场波动的房地产投资标的

那么一支私募REIT会是个绝佳选择。 那么一支私募REIT会是个绝佳选择。RRSP和TFSA的利用更是可以使这种投资的回报最大化。